Как работает уступка недвижимости в новом доме

В нашем городе существует несколько вариантов приобретения жилой недвижимости. Способом, все больше набирающим популярность, считается и переуступка.

Переуступка — один из возможных вариантов приобретения квартиры в новостройке. Суть переуступки в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках ДДУ.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа недвижимости.

При приобретении недвижимости в жилом комплексе на условиях ДДУ, составляется договор, участвуют в котором две стороны:

• Первый - владелец жилья находящегося на стадии строительства. Этот участник является продавцом. Продавцом жилья может быть физическое либо юридическое лицо.
• Второй - непосредственно покупатель.

После подписания и государственного оформления двухстороннего договора компания-застройщик является ответственным лицом и имеет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на переуступку потребуется, если,, полностью не исполнены финансовые условия (продавец покупал жильё в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена переуступка квартиры?

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи по уступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Право требования на строящийся объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал договора о долевом участии. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. В случае когда была электронная регистрация сделки, то должны предоставить файл файл договора с электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно проверять проектную декларацию (ПД) девелопера. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте компании.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Подобная процедура является не редкостью и требует от потенциального покупателя повышенного внимания. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в ДДУ есть стороны, не достигшие совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы безопасно заключить сделку, необходимо в первую очередь убедиться, что продавец недвижимости действительно является ее правообладателем.

Квартиры в новостройках, продающиеся в рамках долевого участия, должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она выступает гарантом на соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Иногда, когда компания-застройщик требует своего согласия в случае переуступки. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в ДДУ это условие не прописано, в случае приобретения недвижимости по переуступке потребуется письменное уведомление уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто может продать переуступку?

Приобрести недвижимость в новом доме по переуступке можно у лиц:

• У инвестора - ими являются как физические лица либо юридические лица, а также закрытые ПИФ. Инвесторы имеют до нескольких квартир и хотят их продать, так как приобретали недвижимость для дальнейшей перепродажи.
• У подрядной организации - Зачастую в такой роли выступают компании которые сотрудничали с девелопером на проекте. При строительстве дома подрядчик может выполнять различные виды работы: земляные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материалов и прочие. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги выполненные подрядчиком с помощью квартир.
• Собственники, купившие жильё для своих целей, но решившие продать собственность.

Кто может стать собственником новостройки по переуступке прав?

Купить квартиру в рамках договора переуступки может почти каждый. Но наиболее рационален такой подход в следующих случаях:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к сроку сдачи объекта квартирография проекта представлена менее широким выбором. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, но большинство интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Основные преимущества переуступки

Как и любая сделка, купля-продажа по договору переуступки сопряжена с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка позволит покупателям купить эксклюзивную недвижимость, когда продажи на объекте уже завершены. Такой возможностью часто пользуются люди, у которых есть особенные предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а цены выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае приобретения недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, приобретенных по переуступке, по завершении строительства.

Покупая недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также максимально ответственно подходить к проверке и процессу сбора документов.

Пакет документов для переуступки

Чтобы зарегистрировать договор переуступки по законам, обе стороны договора должны собрать определённый пакет документов:

• В случае если продавец недвижимости состоит в браке, необходимо предоставить согласие супруга на продажу жилья в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Мурино Space в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки